什么是一般纳税人企业不动产

　　转让不动产分为转让一手房和转让二手房。

　　房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，属于转让一手房行为，不执行转让取得的不动产相关政策。

　　纳税人转让其取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产，属于转让二手房行为，执行转让取得的不动产相关政策;

　　一般纳税人转让不动产怎么缴纳增值税

　　第三条 一般纳税人转让其取得的不动产，按照以下规定缴纳增值税：

　　(一)一般纳税人转让其2016年4月30日前取得(不含自建)的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。

　　(二)一般纳税人转让其2016年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。

　　(三)一般纳税人转让其2016年4月30日前取得(不含自建)的不动产，选择适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。

　　(四)一般纳税人转让其2016年4月30日前自建的不动产，选择适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。

　　(五)一般纳税人转让其2016年5月1日后取得(不含自建)的不动产，适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。

　　(六)一般纳税人转让其2016年5月1日后自建的不动产，适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。

　　政策依据：《国家税务总局关于发布<纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法>的公告》(国家税务总局公告2016年第14号)

　　一般纳税人转让不动产缴税计算公式

　　一般纳税人转让其2016年4月30日前取得的不动产：可以选择简易计税方式，可以选择一般计税方式;一般纳税人转让其2016年5月1日后取得的不动产：适用一般计税方式;

　　不动产所在地预缴税额：

　　1、非自建项目：

　　以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

　　增值税=转让差额÷(1+5%)×5%

　　转让差额=取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价

　　2、自建项目：

　　以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

　　增值税=出售全价÷(1+5%)×5%

　　3、机构所在地申报：

　　2016年4月30日前取得的不动产同预缴。

　　2016年5月1日后取得的不动产

　　增值税=出售全价÷(1+9%)×9%—进项税额—预缴税款

　　案例/解析

　　例：某公司是增值税一般纳税人，2020年3月10日转让其2013年6月份购买的写字楼一层，取得价款4000万元，该写字楼作价2000万元，取得合法有效凭证，可扣除进项税额30万元。此时可以选择两种计税方法：

　　①选择一般计税方法：

　　向不动产所在地主管税务机关预缴增值税=(4000-2000)÷(1+5%)×5%=95.24(万元)

　　向机构所在地主管税务机关申报增值税=4000÷(1+9%)×9%-进项税额-预缴增值税=205.04(万元)

　　②选择简易计税方法：

　　应纳增值税=(4000-2000)÷(1+5%)×5%=95.24(万元)